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總理兩會報告四大樓市密碼解讀 有些思路已成國策

時間:2014-05-06點擊:
 

剛閉幕的兩會雖然對房地產的治理著墨不多,但仍隱藏不少悠關其未來發展藍圖的描繪,我將之稱為:樓市的密碼。

不提調控并非意味著“不調控”

首先最引人關注的,是總理的工作報告只字未提房地產調控,堪稱是近十年來僅見,前兩年的提法分別是2013年的“加強房地產市場調控和保障性安居工程建設。堅決抑制投機、投資性需求,抓緊完善穩定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系,健全房地產市場穩定健康發展長效機制”。2012年的“搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設。進一步鞏固調控成果,促進房價合理回歸”。

惟不提房地產的調控,并不意味著房地產果真就由“市場起決定性作用”了,而是它后面的那句“更好地發揮政府作用”才是關鍵!該怎么做才能達到這樣的效果與境界呢?顯然是由地方政府主導該城市的房地產走勢,改換以往中央政府“國”字打頭、一刀切的做法才能奏效。

房地產稅立法劍指土增稅

因此可以這么說,房地產的調控仍將繼續,只是方式、方法有所調整,由最了解當地情況的政府負責執行樓市“維穩”,并承擔相應的責任,而中央政府則統籌“長效機制”的規劃與建立,譬如:“啟動不動產統一登記制度,及推動房地產稅法進程”,以使未來調控措施更加“精確打擊”。

有些消費者以為如此一來,是否意味著房產稅即將大范圍的實施?我倒不這么看。事實上,涉及房地產開發、經營、銷售等環節的稅費多達數十項,其犖犖大者有土增稅、所得稅、營業稅、契稅等,房產稅只是消費者在持有房屋期間所需按年繳納的稅費,確實是房地產稅法的組成部分,惟占房地產相關稅收的比例微乎其微甚至可以忽略不計,故而并非長效機制的重點。我判斷“房地產稅立法”除了針對長期以來為開發商所詬病、房地產稅費中重復課征的項目,進行減免或調整外,主要還是沖著同樣“長期以來”被房企合法避繳的土地增值稅部分進行明確的規劃、規定,以免國家稅收“常態性”流失。

城鎮化已成國策

近幾年來一直被視為中央重點工作的保障房的建設,在這次的總理報告當中也被放在明顯、突出的位置,并完全以數字量化――去年新開工保障性安居工程660萬套,基本建成540萬套,今年將加大保障性安居工程建設力度,2014年中央預算內投資擬增加到4576億元,重點投向保障性安居工程等領域,擬新開工700萬套以上,其中各類棚戶區470萬套以上,提高大城市保障房比例,推進公租房和廉租房并軌運行。

在城鎮化方面,總理也提出:今后的一個時期,促進約1億農業轉移人口落戶城鎮,改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村,引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。由于只有人數而無具體時間點,因此難以明確判斷何時能夠實現?但有一點是非常清晰的,即“城鎮化持續推進”已是國策。

推動市場分化發展

另外,還有兩個與房地產有關的亮點值得關注:一是針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求;二是創新政策性住房投融資機制和工具,采取市場化運作方式,為保障房建設提供長期穩定及成本適當的資金支持。

值得關注的是,不論各個城市如何進行分類?及所謂“創新政策性住房及融資機制和工具”所指為何?我們都可以輕易發現,其中隱含了不少推動市場分化發展的動能,包括――城鎮化使城市土地“僧多粥少”、大量建設用地劃撥為保障房,使商品房土地資源更加稀缺,而“中小套型商品房與共有產權房”的增大供應,尤其使地方財政資金沉淀,及令帶領、沖撞房價行情的中大套型商品住宅變得奇貨可居。當然,“分類調控”則為不少陷入危難之中的三線城市帶來絲絲暖意。(來源:理財周刊)

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